公開 2026-11-03

実家を兄弟で売るときの分け方｜換価分割の手順と揉めないための3つの決めごと

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兄と2人で実家を相続した。兄は「売ってしまおう」と言い、自分もそれでいいと思う。売ったお金は半分ずつ。そこまでは決まった。でも、家の名義はどちらにするのか。税金はどちらが払うのか。そもそも、何から手をつければいいのか。

売って分けるやり方は「換価分割」と呼ばれます。手順そのものは難しくありませんが、遺産分割協議書の書き方を一つ間違えると、分けたお金に贈与税がかかるおそれがあります。 この記事では、換価分割の手順と、兄弟で揉めないために先に決めておくことをまとめました。

兄弟で実家を分ける方法は4つ

誰も住む予定がなく、半分ずつにしたいなら、換価分割がいちばん分かりやすい方法です。

共有名義のままにしておくのは、おすすめしません。共有の家は、売るにも貸すにも、共有者全員の同意が要ります。今は兄弟の気持ちがそろっていても、何年かたって事情が変わると、話が進まなくなります。

換価分割の手順

1. 遺産分割協議をする。 兄弟で、実家を売ること、売った代金を誰がいくら受け取るかを決めます
2. 遺産分割協議書を作る。 「実家を売却し、売却代金から諸費用を引いた残りを、兄と弟が2分の1ずつ取得する」のように、分け方まで書きます
3. 相続登記をする。 兄弟2人の共有名義にするか、代表の一人の名義にします（下で説明）
4. 売る。 不動産会社への依頼、契約、引き渡し
5. 代金を分ける。 協議書のとおりに分けます

名義のつけ方は2通りあります。兄弟の共有名義にすると、契約や手続きに全員が関わる必要がありますが、取り分がはっきりします。代表の一人の名義にすると、手続きはその人だけで進められるので、遠方の兄弟がいるときに楽です。

税金は、兄弟それぞれが自分の取り分で申告する

相続した家を売って利益が出ると、譲渡所得の税金がかかります。換価分割なら、利益は兄弟それぞれの取り分に応じて分かれ、それぞれが確定申告をします。

利益は「売った値段 −（親が買ったときの値段など＝取得費）− 売るのにかかった費用」で計算します。親がいくらで買ったか分からないときは、売った値段の5%を取得費とみなす決まりがあります。そのぶん利益が大きく計算されるので、昔の売買契約書が残っていないか探しておく価値があります。

条件を満たせば、利益から最大3,000万円を差し引ける特例（相続空き家の3,000万円特別控除）は、相続人一人ひとりが使えます。ただし2024年以降の売却では、相続人が3人以上だと一人あたりの上限は2,000万円です。兄弟2人なら、それぞれ最大3,000万円です。特例の条件は細かいので、売る前に税務署か税理士に確かめてください。

揉めないために、先に決めておく3つのこと

1. いくらなら売るか。 「売る」で合意しても、値段で揉めることはよくあります。査定を取ったうえで、「この金額を下回るなら、もう一度相談する」という最低ラインを決めておきます。

2. 窓口役と、費用の立て替え。 不動産会社とのやり取りを誰がするか。片付けや測量、登記の費用を誰が立て替え、売ったお金からどう精算するか。窓口役の手間をどう考えるかも、話しておくと後でわだかまりが残りません。

3. いつまでに売るか。 3,000万円の特例には期限があります。「相続から3年後の年末まで」と「2027年12月31日まで」の早いほうが目安です。期限を共有しておくと、話が先延ばしになりません。

兄弟の一人が反対しているとき

話し合いがまとまらないときの選択肢もあります。

• 家庭裁判所の調停。 遺産分割がまとまらないときは、家庭裁判所に調停を申し立てられます
• 自分の持分だけを売る。 共有名義になっている場合、自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意がなくても売れます。ただし買い手は限られ、値段は低くなりがちです。共有持分を扱う買取業者に相談することになります

持分だけの売却は兄弟関係をこじらせることもあるので、最後の手段と考えてください。

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