公開 2026-11-03

相続した実家はどうする？住む・貸す・売る・買取・解体の選び方

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四十九日が終わって少し落ち着いたころ、兄弟から「実家、どうする？」と連絡が来る。売るのか、貸すのか、壊すのか。そもそも何から決めればいいのかが分からない。

決める順番はシンプルで、まず「誰か住むか」、住まないなら「いくらで売れそうか」です。この記事は、家族と話し合う前に、相続した実家の行き先を一枚で見渡しておきたい人に向けて書きました。

兄弟で最初に決めるのは「誰か住むか」だけ

行き先は、住む・貸す・手放すの3つしかありません。

選択肢	向いている家	引っかかりやすい点
兄弟のどちらかが住む	近くにあって、建物の状態がよい	住む人がほかの相続人に代わりのお金を払う話になることも
貸す	立地がよく、借りたい人がいる	リフォーム費と管理の手間。家賃や修繕費の分け方で揉めやすい
手放す	誰も住む予定がない	早いほど選べる方法と税金の特例が残る

車で2時間の実家に、兄弟のどちらかが戻って住む予定がないなら、話はほぼ「どう手放すか」に絞られます。

ひとつ気をつけたいのが、とりあえず兄弟2人の共有名義にしておく、という決め方です。共有の家は、売るにも貸すにも共有者全員の同意が要ります。今は仲がよくても、何年か後にどちらかの事情が変わると話が進まなくなる。誰の名義にするか、売ったお金をどう分けるかは、早めに決めておくほうが楽です。分け方の手順は実家を兄弟で売るときの分け方に書きました。

貸すか売るかで迷っているなら、賃貸と売却の比べ方に計算の手順を書きました。

話し合いの前に、査定を一つ取っておく

「売るか、残すか」を数字なしで話すと、気持ちの話になりがちです。兄は思い出があるから残したい、自分は通うのが大変だから手放したい。どちらも正しいので、決まりません。

ここで役に立つのが査定です。「売ったらいくらか」が分かると、残した場合にかかるお金と並べて比べられるようになります。誰も住まなくても、固定資産税・火災保険・草刈りの費用は毎年出ていき、家も人が住まないと傷みが早い（放置したときのリスクは実家の空き家を放置するとどうなるか）。査定は無料で、取ったからといって売る必要もありません。

手放し方は仲介・買取・解体の3通り

方法	価格	早さ	手間
不動産会社の仲介で売る	高くなりやすい	買い手が見つかるまで数か月〜	片付け・内見の対応がいる
買取業者に売る	仲介より安くなりやすい	早ければ数週間	荷物が残ったままでも可の業者が多い
解体して土地として売る	立地しだい	解体と売却で時間がかかる	解体費を先に払う

仲介は高く売れる見込みがある代わりに、いつ売れるかが読めません。築年数が浅い、駅や街に近い、といった家なら仲介から考えます。

買取は業者が自分で買うので、早くて確実です。2時間かけて内見のたびに立ち会う必要もありません。古い家、遠い家、荷物が残ったままの家でも引き取ってもらえることがあります。片付けずに売る方法は残置物そのままで売れるかにまとめました。

解体して土地で売るのは、建物が古すぎて買い手がつかないときの手です。ただ、家を壊すと土地の固定資産税の軽減がなくなります。壊すかどうかは解体すべきかを読んでから決めても遅くありません。

田舎で買い手が見つかりにくいなら田舎の実家の手放し方、借地の上に建つ家なら借地権を売る方法へ。

どうしても売れない土地は国に引き取ってもらう制度もある

2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まり、相続した土地を国に引き取ってもらえるようになりました。ただし建物が残っている土地は申請できません。審査手数料が1筆1万4,000円、負担金は宅地なら原則20万円（市街地の一部は面積に応じて増額）。売却も買取も無理だったときの最後の手段です。

手放すまでの順番は「名義変更→査定→片付け→保険→売却」

どの方法を選んでも、流れはだいたい同じです。名義が親のままでは売れないので、最初は名義変更です。

遺産分割（兄弟で誰が相続するか）を決めて、相続登記（名義変更）をする。2024年4月から義務になり、相続を知ってから3年以内に申請します
査定を取って、仲介と買取でいくらになりそうかをつかむ
片付け。仲介なら基本的に必要で、買取ならいらないこともあります。費用は片付け費用の相場で
火災保険の見直し。空き家になると断られたり条件が変わったりします（空き家が火災保険に入れないとき）
売却と引き渡し

税金の特例には2027年末の期限がある

相続した空き家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（相続空き家の3,000万円特別控除）。主な条件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること、相続から3年後の年末まで、かつ2027年12月31日までに売ること。特例は相続人ごとに使えますが、2024年以降の売却では、相続人が3人以上だと一人あたりの上限は2,000万円です。使えるかどうかで税金が大きく変わります。

迷ったら無料査定で今の相場だけ知っておく

兄弟との話し合いの前に、今いくらで売れそうかを一つ知っておくだけで、話は前に進みます。売ったあとに後悔しやすい点は実家の売却で後悔しないためににまとめました。

相続した不動産の売却をまとめて相談できるサービスなら、仲介か買取かも含めて相談に乗ってもらえます。

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